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防范楼市风险,多地念起预售资金“紧箍咒”_房
作者:木木 来源: 日期: 2021-03-21 20:17

 

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12月以来,全国多地出台政策,加强对商品房预售资金的监管,确保预售资金专款专用,从源头上防范烂尾楼等带来的楼市风险。这些新政策对此前监管漏洞进行了有针对性封堵,规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。

近期,商品房烂尾消息不时传出,一些不靠谱的开发商资金链断裂、卷款跑路,导致项目烂尾、购房者入住新家遥遥无期。为了保障广大购房人的合法权益,防范楼市风险,12月以来,全国多地出台政策,加强对商品房预售资金的监管,确保预售资金专款专用,从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到,由于国内商品房销售多为预售形式,此前全国各地已形成商品房预售资金监管制度,然而由于执行情况不一,一些地方资金被挪用的情况并不鲜见。

而如今,在房地产企业资金普遍承压的情况下,预售资金的“紧箍咒”能否念出效果?一些商品房烂尾导致的楼市风险能否止住?开发商会不会因此“失血”?记者就此进行了调查采访。

瞄准“烂账”,严管商品房预售资金

3个多月前,昆明“别样幸福城”烂尾楼盘登上热搜。延迟6年仍未交房,购房者无奈搬入烂尾楼“抱团自救”的新闻引发热议。在一系列讨论中,加强预售资金监管被认为是一项治本之策。

据昆明市住房和城乡建设局工作人员郎紫阳介绍,商品房烂尾主要有两个原因:一是开发商项目太多、铺摊子太大,当市场需求下滑时楼盘不能及时卖出,导致资金链断裂;二是开发住房需要规划证、土地证、施工证、预售证等证件齐全,有些开发商边办证边开工,最后被证照卡住,导致工程停工。而大多数楼盘烂尾的原因是资金链断裂。

对此,近日,昆明市出台《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》(下称《通知》),对昆明市主城中心区范围内办理商品房预售许可的项目,其预售资金的收存(包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金)、支出、使用均进行监督管理。

在项目完成之前,资金只能用于支付项目的工程款、建筑材料、辅助设施等款项、法定税费和到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5%,用于支付办公和管理费用。

此外,昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业的资格、经营业绩和诚信记录,对商品房预售资金实行分级监督。对于在昆明从事房地产开发经营、具有一级资质和良好业绩、无不良行为记录的房地产开发企业,可以将开发项目重点监管资金的比例降低到25%。如果一年内发生一次不良行为,新建和在建项目的重点监管资金比例将提高到30%。

封堵漏洞,监管新政防范楼市风险

“商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用原则,最重要的作用是能够有效预防开发商卷款跑路的行为。”郎紫阳表示,对于购房者而言,这份《通知》相当于为买房加上一把安全锁。

实际上,这并不是预售资金第一次“挂锁”。一直以来,国内商品房销售多采取预售的方式,即购房人将定金、首付款、贷款等资金预先支付给开发商,开发商拿到钱将其用于工程建设。为防止开发商将资金用作他途,我国逐渐建立形成了与之对应的预售资金监管制度:开发商将预售资金存入商业银行的专用监管账户,在建设进度达到一定标准后,经由政府主管部门、银行审核,划拨相应款项,资金不得随意支取、使用。

但现实情况是,一些购房人的房款没有进入到监管账户,进入到监管账户的资金也可能被开发商随意支取、用作他途。业内人士向记者透露:“商品房预售资金监管制度一直都有,但预售资金被挪用的现象屡见不鲜。”

“按照要求,开发商需要设立一个独立的资金监管账户,购房人将购房款直接划转到该账户。但不少开发商会让购房人将购房款划转到其他账户,有的甚至是直接划转到开发商法定代表人的私人账户中。这样的话,开发商就可以随意挪用该笔资金。”云南鑫金桥律师事务所律师宋薇薇表示,即使将全部购房款放入了资金监管账户,使用预售资金时,也有一些开发商通过提供虚假文件骗取银行拨付预售款。如果政府部门对开发商施工的进度监管不到位,资金也会被挪用。

记者梳理发现,上述监管漏洞均受到了政策针对性的“关照”。“全程监管”“专户专用”“分级监管”等内容被重点突出。业内认为,这将给房地产市场预售模式带来一次深刻的变革。

资金监管趋严,房企要提高抗风险能力

在专家看来,对预售资金进行监管,只是为开发商划出了一道“底线”。“只针对建设资金,而这一部分成本占总成本比重低。房地产企业理应留足这部分的资金余量,否则就表明其自身抗风险能力弱,进而存在工程烂尾的风险。”云南新亚地产分析师栗华说。

然而,近年来,这条“底线”却频频失守。据媒体报道,今年上半年,一些地区还曾放宽预售资金的监管,将预售款提取节点前移,帮助解决房地产企业资金周转问题。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下,不同地区楼市的资金监管呈现相近态势,侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示,下半年,各地出台的有关加强预售资金监管政策,是在新一轮稳定房价的大趋势下,通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

记者注意到,市场中有人担忧,作为房企资金的重要来源之一,预售资金被念起“紧箍咒”,房地产资金链条可能进一步承压。还有人担心,房地产市场的预售制体系因此受到冲击影响。

对此,各地在收紧监管的同时,也对政策意图进行了反复强调。郎紫阳表示,预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效,监管的持续加强将助力房地产行业的可持续发展。

周清杰也表示,监管并非打压。“虽然会使房企可用资金压力增大,但这恰恰利好资金实力强的优质企业进入房地产行业。”

(责任编辑:韩肖)

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